有專(zhuān)家指出，與其說(shuō)是開(kāi)發(fā)商不愿意及時(shí)清算土增稅，還不如說(shuō)是當(dāng)?shù)刎?cái)政、稅務(wù)部門(mén)為了不沖高當(dāng)年的基數(shù)，默許甚至希望開(kāi)發(fā)商延遲清算，藏“稅”于企。


一周以來(lái)，央視曝光房企拖欠土地增值稅一事，持續(xù)發(fā)酵。


“央視報(bào)道有誤差，但‘任志強(qiáng)們’也未必都對(duì)。”多位會(huì)計(jì)、稅法專(zhuān)業(yè)人士指出，雖然央視在稅收統(tǒng)計(jì)上有瑕疵，但不可否認(rèn)，土地增值稅確實(shí)存在“先天不足”，稅制設(shè)計(jì)不合理、房企通過(guò)會(huì)計(jì)操作手法避稅等問(wèn)題，普遍存在。


一位稅法專(zhuān)家對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹，1994年出臺(tái)的土地增值稅相關(guān)法規(guī)面臨調(diào)整。而在未來(lái)房地產(chǎn)稅制的構(gòu)建中，建立統(tǒng)一的持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅也將是一大趨勢(shì)，包括土增稅在內(nèi)的多個(gè)稅種，都有可能調(diào)整和并入該稅。


中共十八屆三中全會(huì)《決定》明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。在稅法專(zhuān)家看來(lái)，未來(lái)的稅制改革設(shè)計(jì)中，最好將包括土地增值稅在內(nèi)的繁雜稅種，合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，減少交易、流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)。


事實(shí)上的欠繳


央視對(duì)房企欠繳土增稅的報(bào)道，激起開(kāi)發(fā)商和稅務(wù)部門(mén)極大的反彈。


任志強(qiáng)等開(kāi)發(fā)商“不淡定”的背后，是房企采取多種會(huì)計(jì)手法規(guī)避土地增值稅清算，從而導(dǎo)致事實(shí)上的欠繳、一拖再拖普遍存在。


以華遠(yuǎn)地產(chǎn)為例，根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)2012年年報(bào)，2012年末華遠(yuǎn)地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)項(xiàng)下土地增值稅約5.50億元，占其當(dāng)年銷(xiāo)售額近10%。


但這筆錢(qián)并不需要在當(dāng)年度繳納，因?yàn)檎�如任志�?qiáng)所說(shuō)，這筆錢(qián)是按照土增稅相關(guān)規(guī)定預(yù)提出的，在未到清算時(shí)間不用繳納。


然而，“任何一個(gè)會(huì)計(jì)都清楚，不交按預(yù)征率計(jì)算出來(lái)的應(yīng)交土增稅，都屬于拖欠稅款。”在憶通律師事務(wù)所律師李勁松看來(lái)，這筆錢(qián)已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的欠繳。


熟悉內(nèi)情的房地產(chǎn)稅務(wù)人士透露，對(duì)于預(yù)提的土地增值稅，相當(dāng)于企業(yè)預(yù)提的撥備，在會(huì)計(jì)核算上，目前在“應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交土地增值稅”科目中核算，開(kāi)發(fā)商為了少交企業(yè)所得稅，一般都會(huì)主動(dòng)、積極地在當(dāng)期計(jì)提與項(xiàng)目竣工結(jié)算進(jìn)度相配比的土地增值稅，在利潤(rùn)表“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目中反映，減少了當(dāng)期利潤(rùn)，這樣，企業(yè)所得稅就少交了。而在資產(chǎn)負(fù)債表中，它則體現(xiàn)在“應(yīng)交稅費(fèi)”項(xiàng)目中，如果清算時(shí)間往后拖上個(gè)好幾年，這個(gè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅就像滾雪球一樣越滾越大，看起來(lái)，確實(shí)好像欠下大量的稅款。


資深會(huì)計(jì)專(zhuān)家馬靖昊認(rèn)為，按照目前的制度，大量未交的土地增值稅稅款，說(shuō)是欠稅，卻還沒(méi)有最終清算；說(shuō)不是欠稅，它又遲遲不清算，這就是問(wèn)題的癥結(jié)所在。而由于房地產(chǎn)“清算時(shí)點(diǎn)”存在不確定性，達(dá)到還是未達(dá)到稅法規(guī)定的清算條件，開(kāi)發(fā)商可以按照自己的目的通過(guò)各種手段，去操控清算條件。


業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，開(kāi)發(fā)商合法規(guī)避土地增值稅有好幾種辦法。首先，是盡量避免觸發(fā)剛性的主動(dòng)申報(bào)清算義務(wù)。比如，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)即預(yù)設(shè)超過(guò)15%的可售建面用于自留運(yùn)營(yíng)，或在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)采用多種多樣的非直接銷(xiāo)售方式，處置高于15%總可售建面的物業(yè)的所有權(quán)等。


其次，是在“項(xiàng)目全部完成銷(xiāo)售”前至少保留一套房屋不銷(xiāo)售，進(jìn)而適用“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土增稅清算”的游戲規(guī)則。


再次，對(duì)同一清算項(xiàng)目分塊、分層、分期多次申辦預(yù)售許可證，使相關(guān)項(xiàng)目“取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年”的起算時(shí)點(diǎn)大大延后。


經(jīng)過(guò)上述“稅務(wù)籌劃”后，大量土增稅被延遲清算。一位稅法專(zhuān)家直言，盡管眾多開(kāi)發(fā)商否認(rèn)此前預(yù)提的土地增值稅“應(yīng)交未交”違法，但是從任志強(qiáng)“可以不交”的話(huà)語(yǔ)中，可以看出未按照法律要求，如數(shù)繳納土地增值稅的情況，基本屬實(shí)。


根據(jù)國(guó)泰君安證券披露的分析師報(bào)告顯示，目前土地增值稅的缺口大約在7000億左右。但業(yè)內(nèi)人士也指出，這是根據(jù)開(kāi)發(fā)商5%的計(jì)提率得出的，并未按照一個(gè)個(gè)項(xiàng)目來(lái)實(shí)際核算，真實(shí)的土地增值稅如果要清繳，其額度難以估計(jì)。


至于國(guó)家稅務(wù)總局以及地方稅務(wù)部門(mén)為什么也要站出來(lái)說(shuō)話(huà)？馬靖昊認(rèn)為，其中有一個(gè)很重要原因就是，央視報(bào)道的3.8萬(wàn)億元欠稅如果真的成立，稅務(wù)局收不上來(lái)，出現(xiàn)大量的壞賬， 稅務(wù)部門(mén)就會(huì)非常難看。


土增稅的“先天缺陷”


馬靖昊指出，一個(gè)稅種，如果納稅人可以通過(guò)制度漏洞規(guī)避掉，使得這部分稅收在賬面上處于合法的“應(yīng)繳未繳”狀態(tài)，那么可以說(shuō)這個(gè)稅種是一個(gè)存在先天缺陷的“低能兒”。土地增值稅正是這樣一個(gè)“低能兒”， 由于先天設(shè)計(jì)缺陷，留下了大量可供操控的彈性空間。


“如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不向房企下發(fā)清繳通知，只要開(kāi)發(fā)商不辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，或者不把房子賣(mài)完，就可以一直合理、合法地不去進(jìn)行土地增值稅清算，也就構(gòu)不成‘拖欠’。”一位幫多家開(kāi)發(fā)商做稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人士透露，企業(yè)都是逐利的，只要不違法，都會(huì)選擇避稅。現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商規(guī)避土地增值稅清算普遍存在。


追溯土地增值稅及其計(jì)征方式數(shù)年來(lái)的出臺(tái)歷程，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，該稅種由于采取累進(jìn)稅率，對(duì)開(kāi)發(fā)商影響極大，曾引發(fā)開(kāi)發(fā)商集體游說(shuō)有關(guān)部門(mén)。一位當(dāng)年參與此事的香港開(kāi)發(fā)商透露，當(dāng)時(shí)找了很多專(zhuān)家和學(xué)者研討，一開(kāi)始試圖降低累進(jìn)稅率的征收辦法，后來(lái)又提出了預(yù)征的措施。


在該稅出臺(tái)一年后，1995年1月出臺(tái)的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定可以對(duì)納稅人預(yù)征土地增值稅，預(yù)征的比例數(shù)次調(diào)整，目前為1%－5%。


在此過(guò)程中，多家開(kāi)發(fā)商參與細(xì)則建議、制定，導(dǎo)致該制度最后傾向于其利益，在實(shí)踐中也可以使得開(kāi)發(fā)商利用規(guī)則避稅。


多位稅法專(zhuān)業(yè)人士表示，十多年過(guò)去，開(kāi)發(fā)商已形成一整套應(yīng)對(duì)土增稅的方法和機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)最終的利潤(rùn)最大化。


首先，從清算結(jié)果來(lái)看，清算工作實(shí)際稅負(fù)率不高，以廣州市為例，在近年來(lái)已經(jīng)清算的項(xiàng)目中，實(shí)際稅負(fù)率最高為9%，最低為1%。


并且，按照土地增值稅的計(jì)算公式倒推，實(shí)際稅負(fù)率低于5%時(shí)，意味著該項(xiàng)目的普通住宅的增值額不超過(guò)20%，清算稅款主要來(lái)自其它類(lèi)型的房產(chǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值額偏低除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以享受開(kāi)發(fā)成本20%加計(jì)扣除的因素外，企業(yè)申報(bào)資料不能反映其實(shí)際情況也是一個(gè)重要因素。


另一值得注意的現(xiàn)象是，企業(yè)所得稅退稅的案例增多，并且金額屢創(chuàng)新高。這是因?yàn)榍逅愕膶?shí)際稅負(fù)率雖然不高，但卻仍比預(yù)征率大，對(duì)于實(shí)行查帳征收企業(yè)所得稅的房企，由于繳納的土地增值稅可以稅前扣除，清算實(shí)際繳納的稅款分?jǐn)傊粮髂辏�就意味著�?dāng)年的企業(yè)所得稅繳多了，因此出現(xiàn)了所得稅退稅的問(wèn)題。


此外，清算后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)案例明顯增多，以避免稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查。只要注銷(xiāo)申請(qǐng)一通過(guò)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者就等于安全著陸，稅收的風(fēng)險(xiǎn)基本上轉(zhuǎn)嫁給了稅務(wù)機(jī)關(guān)。


CRIC研究中心分析師朱一鳴指出，我國(guó)土地增值稅存在征管不力的現(xiàn)象。2012年，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額達(dá)6.44萬(wàn)億，其中住宅5.35萬(wàn)億。但2012年我國(guó)土地增值稅征收額只有區(qū)區(qū)2719億元，不僅遠(yuǎn)少于土地出讓收入2.69萬(wàn)億，甚至少于契稅2874億元。土地增值稅的測(cè)算方法不科學(xué)，具體操作較困難，是最大的原因。


重建房地產(chǎn)稅制


對(duì)于土增稅存在的問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局曾公開(kāi)回應(yīng)稱(chēng)，下一步稅務(wù)總局將完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管。


但在很多專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，這并不能解決根本問(wèn)題。解決問(wèn)題的方法也許需要房地產(chǎn)稅制的重建。


中山大學(xué)財(cái)稅系主任林江向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，土地增值稅之爭(zhēng)的深層次原因也是央地事權(quán)、財(cái)權(quán)的矛盾，地方政府希望在稅收收入上留有回旋余地，土地增值稅成為在現(xiàn)行稅制下可以被“操控”的稅種。


林江說(shuō)，2002年設(shè)立的開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅、土增稅分屬?lài)?guó)稅、地稅征管。國(guó)稅負(fù)責(zé)的企業(yè)所得稅匯算與地稅負(fù)責(zé)的土增稅清算，難以很好地協(xié)同；而在現(xiàn)行中央與地方財(cái)政分成體制下，地方政府難以做到土增稅“應(yīng)收盡收”。土地增值稅屬于100%的地方稅種，某些情況下，與其說(shuō)是開(kāi)發(fā)商不愿意及時(shí)清算土增稅，還不如說(shuō)是當(dāng)?shù)刎?cái)政、稅務(wù)部門(mén)為了不沖高當(dāng)年的基數(shù)，默許甚至希望開(kāi)發(fā)商延遲清算，藏“稅”于企。


針對(duì)土地增值稅“欠繳”之辯，有專(zhuān)家稱(chēng)，土地增值稅本質(zhì)上仍是資本利得稅。從長(zhǎng)期看，可能會(huì)被并入房地產(chǎn)稅。


中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文認(rèn)為，應(yīng)按照三中全會(huì)要求加大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)力度，并以此為契機(jī)將備受爭(zhēng)議的土地增值稅最終并入房地產(chǎn)稅中，達(dá)到降低房?jī)r(jià)或者減緩房?jī)r(jià)增長(zhǎng)等長(zhǎng)期目標(biāo)。同時(shí)，可以減少執(zhí)法部門(mén)因自由裁量權(quán)較大而導(dǎo)致選擇性執(zhí)法的空間。


林江也認(rèn)為，在稅制改革設(shè)計(jì)中，要把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地使用稅和土地增值稅等不同稅種合并到統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅中，厘清、完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收，在征收額度、繳納方式上推進(jìn)改革，以此回到市場(chǎng)化的初衷上。


11月25日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，下一步深化稅制改革的重點(diǎn)內(nèi)容將包括，全面推進(jìn)增值稅改革，建立符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律、規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度，消除重復(fù)征稅問(wèn)題；加快房產(chǎn)稅立法和改革步伐，減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，清費(fèi)立稅，提高保有環(huán)節(jié)的稅收。