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營(yíng)改增“打補(bǔ)丁”支持不動(dòng)產(chǎn)租賃
發(fā)布日期：2016-6-22 13:49:20 瀏覽次數(shù)：860次 【關(guān)閉窗口】
在去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場(chǎng)獲得政策刺激。繼國(guó)務(wù)院辦公廳日前發(fā)文鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)之后，6月21日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文明確營(yíng)改增試點(diǎn)期間不動(dòng)產(chǎn)租賃稅收政策。
通知提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受上證報(bào)記者采訪時(shí)表示，從5%的征收率來看，基本上和過去的營(yíng)業(yè)稅是一樣的。但是在實(shí)際過程中，此類征收率會(huì)小于5%，因?yàn)樵谡鞫悤r(shí)房租等內(nèi)容會(huì)剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅征收的稅費(fèi)要低于5%，從而達(dá)到了節(jié)稅效應(yīng)。另外，5%的征收率相對(duì)來說更具有可操作性，也是促使此類房企將過去既有房屋進(jìn)行租賃的一個(gè)重要手段或渠道，體現(xiàn)了去庫(kù)存和供給側(cè)改革的思路。
兩部門還提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
“房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)，會(huì)基于3%的預(yù)征率來進(jìn)行，這樣做和過去的土地增值稅的征收模式是一樣的。即提前先征收一部分，多退少補(bǔ)來進(jìn)行。這樣做也是比較務(wù)實(shí)的一個(gè)手段。而對(duì)于小規(guī)模的納稅人，則會(huì)采取5%的征收率進(jìn)行，基本上和小規(guī)模企業(yè)對(duì)稅負(fù)的承受能力等相匹配。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
他舉例說，從稅費(fèi)制度和房企后續(xù)發(fā)展租賃業(yè)務(wù)角度看，上海已經(jīng)出現(xiàn)了至少4幅地塊是用于配建租賃型公寓的，這說明上海后續(xù)對(duì)于房企發(fā)展新房租賃業(yè)務(wù)方面是有鼓勵(lì)的。而此類稅費(fèi)制度恰為此類房企后續(xù)積極開發(fā)提供了較好的作用。
此外，再保險(xiǎn)、非學(xué)歷教育等“補(bǔ)丁”政策在這份《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》中也得到明確。
其中，境內(nèi)保險(xiǎn)公司向境外保險(xiǎn)公司提供的完全在境外消費(fèi)的再保險(xiǎn)服務(wù)，免征增值稅。試點(diǎn)納稅人提供再保險(xiǎn)服務(wù)(境內(nèi)保險(xiǎn)公司向境外保險(xiǎn)公司提供的再保險(xiǎn)服務(wù)除外)，實(shí)行與原保險(xiǎn)服務(wù)一致的增值稅政策。而一般納稅人提供非學(xué)歷教育服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
“這些政策是營(yíng)改增之后的一個(gè)補(bǔ)充，是對(duì)改革當(dāng)中關(guān)鍵點(diǎn)的明晰，明確一些問題。再保險(xiǎn)服務(wù)稅費(fèi)體現(xiàn)消費(fèi)地個(gè)稅原則的基本思想，增值稅屬于消費(fèi)稅系，擴(kuò)展到國(guó)際貿(mào)易來看的話，對(duì)于境外勞務(wù)扣稅符合國(guó)際慣例。”社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員蔣震表示，而非學(xué)歷教育服務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，有利于減輕稅收負(fù)擔(dān)。