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北京等地試點集體建設用地建設租賃房
發布日期：2017-8-29 9:39:59 瀏覽次數：955次 【關閉窗口】
8月28日，國土資源部網站發布通知稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土部與住建部近日共同印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
建設和運營機制方面，《方案》提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系，完善合同履約監管機制。
《方案》同時指出不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動，構建規范有序的租賃市場秩序，同時探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。
試點城市將根據方案編制實施方案，經省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總后，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批復。
加大租賃住房供應
近期，廣州、杭州等逾20個城市發布了加速租賃行業發展的政策。一是增加供應70年產權的出租房用地，這類政策以北京和上海等城市為代表；二是推行租購同權，確保承租人獲得基本公共服務的權利。
事實上，集體建設用地用于租賃房屋建設并非新話題。從2011年起，北京市先后在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。
張大偉認為，建立租購并舉的住房體系，是房地產長效調控的政策之一，鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利，可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。
同時，鼓勵集體用地建設租賃房，有利于用地指標緊張的城市加快租賃房源供應。此次試點的13個城市基本屬于一二線城市，這些城市土地相對緊張，部分區域存在城中村等集體土地。部分集體用地進入租賃市場，有利于增加房源供應，也有利于城中村改造。
租賃市場的核心問題是租購比懸殊，商品房住宅用地用于出租開發回報率過低，年收益通常只有1-2%。集體用地土地價格相對較低，對于集體產權擁有者來說，可以獲得穩定回報。集體用地建設出租房，在市場化情況下，年投資回報率可以達到5%以上。
張大偉指出，集體建設用地建設租賃用房的難點是如何防止以租代售。同時，租賃與房價增長存在博弈關系，促進租賃行業發展，前提仍是要防止房價大幅上漲。
中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，試點集體建設用地建設租賃用房是多贏的政策，政策落地對13個試點城市的租賃市場影響很大。
豐富租賃市場參與主體
《方案》提出，在超大、特大城市以及有關部委批準的發展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。建設和運營機制方面，《方案》提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系，完善合同履約監管機制。
《方案》同時指出不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動，構建規范有序的租賃市場秩序，同時探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。
試點城市將根據方案編制實施方案，經省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總后，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批復。
加大租賃住房供應
近期，廣州、杭州等逾20個城市發布了加速租賃行業發展的政策。一是增加供應70年產權的出租房用地，這類政策以北京和上海等城市為代表；二是推行租購同權，確保承租人獲得基本公共服務的權利。
事實上，集體建設用地用于租賃房屋建設并非新話題。從2011年起，北京市先后在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。
張大偉認為，建立租購并舉的住房體系，是房地產長效調控的政策之一，鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利，可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。
同時，鼓勵集體用地建設租賃房，有利于用地指標緊張的城市加快租賃房源供應。此次試點的13個城市基本屬于一二線城市，這些城市土地相對緊張，部分區域存在城中村等集體土地。部分集體用地進入租賃市場，有利于增加房源供應，也有利于城中村改造。
租賃市場的核心問題是租購比懸殊，商品房住宅用地用于出租開發回報率過低，年收益通常只有1-2%。集體用地土地價格相對較低，對于集體產權擁有者來說，可以獲得穩定回報。集體用地建設出租房，在市場化情況下，年投資回報率可以達到5%以上。
張大偉指出，集體建設用地建設租賃用房的難點是如何防止以租代售。同時，租賃與房價增長存在博弈關系，促進租賃行業發展，前提仍是要防止房價大幅上漲。